El problema de cambiar de apartamento
Quien quiere pasar de su apartamento actual a uno nuevo se encuentra casi siempre con el mismo nudo:
- Si vendes primero, te quedas sin dónde vivir y terminas pagando arriendo y trasteo dos veces.
- Si compras primero, necesitas la plata de la cuota inicial antes de haber vendido, o cargas dos obligaciones al mismo tiempo.
- Si compras sobre planos en sala de ventas, la entrega es en dos o tres años: demasiado tiempo para tener vendido tu apartamento.
La clave está en sincronizar las dos fechas: la venta de tu apartamento y la entrega del nuevo.
Por qué una cesión en fase final encaja perfecto
Un apartamento por cesión de derechos en la recta final de obra se entrega en meses, no en años. Ese es, más o menos, el tiempo que toma vender bien un apartamento usado en el Valle de Aburrá. Además:
- La mayor parte de la cuota inicial ya está pagada por el comprador original: tú la repones de una vez, idealmente con la plata de tu venta.
- Puedes ver la obra avanzada antes de comprometerte.
- El saldo se paga a la entrega con crédito o leasing, como cualquier compra de vivienda nueva.
¿Quieres ver cómo se ven los números en un apartamento real?
Te enviamos por WhatsApp el precio, el plano y cuánto necesitas para la cesión de los apartamentos disponibles.
Recibir precio por WhatsAppEl plan en 5 pasos
- Haz tus números (semana 1). Calcula cuánto te queda libre de la venta de tu apartamento. La fórmula está en la siguiente sección.
- Pide la preaprobación del crédito (semanas 1 a 3). Con eso sabes cuánto te presta el banco para el saldo del apartamento nuevo.
- Asegura el apartamento nuevo (mes 1). Elige la cesión, revisa documentos y acuerda los tiempos con el vendedor.
- Vende el tuyo con entrega diferida (meses 1 a 4). Al negociar con tu comprador, pacta que le entregas el apartamento cerca de la fecha en que recibes el nuevo. Es una práctica común y se deja por escrito en la promesa.
- Paga la cesión y múdate. Con los recursos de la venta pagas la cesión; a la entrega, el banco desembolsa el saldo y te mudas directo al apartamento nuevo.
Si la venta de tu apartamento toma más de lo previsto, una alternativa es un crédito puente o un acuerdo de plazos con el vendedor de la cesión. Conviene hablarlo desde el principio.
Cómo cuadrar los números
Lo que tienes disponible para la cesión sale de esta cuenta sencilla:
| Concepto | Cómo calcularlo |
|---|---|
| Precio de venta de tu apartamento | Valor realista de mercado, no el que te gustaría |
| − Saldo de tu hipoteca actual | Pide el certificado de deuda a tu banco |
| − Gastos de venta | Comisión si usas inmobiliaria, gastos de escritura que te correspondan e impuestos sobre la ganancia, si aplican |
| = Capital disponible | Esto es lo que puedes poner en la cesión |
Compara ese capital con el valor de la cesión del apartamento que te interesa. Si te alcanza, el saldo lo cubre el crédito. Si te sobra, pides menos crédito y tu cuota mensual baja.
Errores que conviene evitar
- Poner un precio de venta irreal a tu apartamento: es lo que más retrasa todo el plan.
- Dejar el crédito para el final. Sin preaprobación, cualquier cambio en tu historial puede complicar la entrega.
- No dejar por escrito la entrega diferida de tu apartamento al comprador.
- Pagar la cesión antes de que la constructora la apruebe.
Checklist para empezar hoy
- Valor estimado de venta de tu apartamento
- Certificado de saldo de tu hipoteca actual, si tienes
- Preaprobación de crédito hipotecario o leasing
- Fecha de entrega del apartamento nuevo
- Precio y plano del apartamento por cesión
Cuéntanos tu caso y te decimos si te alcanza
Con dos preguntas sabemos qué apartamento encaja con tu presupuesto y tus tiempos.
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