Comprar un apartamento en fase final, por cesión de derechos.

1. Qué compras exactamente

Cuando alguien compra un apartamento sobre planos, firma con la constructora un contrato (promesa de compraventa, encargo fiduciario o contrato de vinculación) y paga la cuota inicial a la fiduciaria del proyecto. El apartamento todavía no existe como inmueble escriturado.

En una cesión de derechos no compras el apartamento directamente: compras la posición de ese comprador en el contrato. Asumes lo que ya pagó y lo que falta por pagar. El apartamento pasa a tu nombre cuando se firma la escritura, a la entrega.

El Código de Comercio (artículo 887) permite ceder un contrato salvo que la ley o el mismo contrato lo prohíban o lo limiten. Por eso el primer paso siempre es revisar la cláusula de cesión del contrato original.

2. Por qué comprar en fase final de obra

Comprar en sala de ventas implica esperar dos o tres años mirando renders. Comprar usado implica un edificio con años encima. Una cesión en la recta final de la obra queda en el punto medio:

Hay una ventaja más: muchos proyectos bien ubicados ya están agotados en sala de ventas. En ese punto, la cesión es la única forma de comprar ahí.

3. Quiénes intervienen

• El cedente: el comprador original, que vende su posición.
• Tú, el cesionario: quien toma su lugar en el contrato.
• La constructora: debe autorizar la cesión. Normalmente verifica que el cedente esté al día y que tú tengas capacidad de pago.
• La fiduciaria: administra el dinero del proyecto. Te vincula como nuevo titular después de revisar tus datos y el origen de tus fondos (SARLAFT), y registra la cesión.
• Tu banco o entidad de leasing: te aprueba el crédito para el saldo. El crédito del cedente no se traspasa.
• AptoNuevo: te presentamos el apartamento, te mostramos los números, coordinamos el trámite y te acompañamos hasta la entrega.

4. Cuánto dinero necesitas

La cuenta tiene dos partes: lo que pagas hoy por la cesión y lo que pagas a la entrega.

Ejemplo ilustrativo (cifras redondas, no corresponden a un apartamento real):

Ojo con dos detalles: si al cedente le faltan cuotas por pagar antes de la entrega, esas cuotas pasan a ti; y en muchos contratos el precio se ajusta por reformas o acabados adicionales. Todo eso se ve en el estado de cuenta oficial de la fiduciaria.

5. El paso a paso

1. Eliges el apartamento. Revisas plano, piso, vista, fecha de entrega y zonas comunes. Si puedes, visitas la obra.
2. Revisas los números. Pides el estado de cuenta oficial y confirmas cuánto se ha pagado y cuánto falta.
3. Verificas tu crédito. Pides la preaprobación del crédito o leasing para el saldo antes de comprometerte.
4. Firman un acuerdo de cesión. Tú y el cedente dejan por escrito el valor, la forma de pago y qué pasa si la constructora no autoriza.
5. Se presenta la solicitud. El cedente pide la cesión a la constructora y a la fiduciaria con tus documentos.
6. Te vinculas a la fiduciaria. Llenas su formulario de conocimiento del cliente y soportas el origen de tus fondos.
7. Llega la aceptación por escrito. La constructora y la fiduciaria te reconocen como nuevo titular. Recién ahí se paga la cesión.
8. Esperas la entrega. Pagas las cuotas pendientes, si las hay, y avanzas con el banco el avalúo y la aprobación definitiva.
9. Escrituras y recibes las llaves. El banco desembolsa el saldo, se firma la escritura a tu nombre y estrenas.

Los tiempos dependen de cada constructora y fiduciaria. Entre la solicitud completa y la aceptación suelen pasar de dos a ocho semanas.

6. Documentos que debes pedir

• Contrato original: promesa de compraventa, encargo fiduciario o contrato de vinculación, con todos sus otrosíes.
• Estado de cuenta oficial de la fiduciaria, reciente y con lo pagado y lo pendiente.
• La cláusula de cesión del contrato y las condiciones que pone la constructora.
• Plano del apartamento, áreas privadas y construidas, parqueadero y cuarto útil.
• Fecha de entrega pactada y el avance actual de la obra.
• Paz y salvo del cedente o confirmación de que está al día.
• Valor del trámite de cesión, si la constructora o la fiduciaria cobran, por escrito.
• Cédula del cedente y, si es una empresa, su certificado de existencia y representación.

Te recomendamos que tu abogado de confianza revise el contrato y el acuerdo de cesión antes de firmar.

7. Cómo pagar de forma segura

Este es el punto más importante de toda la guía. Hasta que la fiduciaria acepte la cesión por escrito, el titular frente al proyecto sigue siendo el cedente. Si pagas antes y la cesión no se aprueba, quedas dependiendo de que el cedente te devuelva el dinero.

• Paga el valor grueso solo con la aceptación escrita de la constructora y la fiduciaria en la mano.
• Si el cedente pide una separación, que sea un valor pequeño, con recibo y con la condición de devolverse si la cesión no se aprueba.
• Paga por transferencia a una cuenta a nombre del cedente, nunca en efectivo ni a terceros.
• Desconfía de cualquiera que pida el pago completo contra un pantallazo o un mensaje de WhatsApp.

Para profundizar: ¿Es seguro comprar un apartamento por cesión de derechos?

8. Costos de la cesión

9. El crédito para el saldo

El saldo se paga a la entrega con crédito hipotecario o leasing habitacional, igual que en cualquier compra sobre planos. Tres cosas que conviene saber:

• El crédito del cedente no se traspasa. Tú tramitas el tuyo, con el banco que prefieras.
• Empieza el estudio temprano. Ten la preaprobación antes de pagar la cesión y renuévala si vence antes de la entrega.
• Compara tasas. Según la Superintendencia Financiera, a julio de 2026 las tasas para vivienda No VIS iban de 11,72 % a 18 % efectivo anual según la entidad. La diferencia en la cuota es grande, así que vale la pena cotizar en varios bancos.

10. Impuestos

Para ti, como comprador, la cesión normalmente no genera un impuesto especial: pagas los gastos de escrituración y registro cuando el apartamento se escritura a tu nombre.

Para el cedente, la utilidad que obtiene al ceder puede estar gravada con renta o ganancia ocasional, según el tiempo que haya tenido el derecho. Es un tema del vendedor, pero conviene que lo tenga claro antes de negociar. En ambos casos, consulta a un contador para tu situación particular.

11. Riesgos y cómo cubrirte

12. Si vas a vender tu apartamento para comprar

La cesión en fase final encaja muy bien si ya tienes apartamento y quieres cambiarlo por uno nuevo. Separas el nuevo, vendes el tuyo, pagas la cesión con esa plata y pactas con tu comprador la entrega cerca de la fecha en que recibes el nuevo. Así no pagas arriendo en el medio ni cargas dos cuotas.

Lo explicamos en detalle en Cómo vender tu apartamento y comprar uno nuevo al mismo tiempo.

Preguntas frecuentes

Esta guía es informativa y no reemplaza asesoría legal, tributaria ni financiera. Fuentes: Código de Comercio, art. 887; tasas de vivienda de la Superintendencia Financiera con corte a julio de 2026, citadas por vivienda.com.co.