¿Qué es una cesión de derechos de un apartamento?
Cuando alguien compra un apartamento sobre planos, firma una promesa de compraventa con la constructora y se vincula a la fiduciaria del proyecto, que es la entidad que recibe y administra el dinero de los compradores. Durante dos o tres años paga la cuota inicial en cuotas mensuales.
Si antes de la entrega esa persona decide no seguir (porque cambió de ciudad, necesita liquidez o quiere vender con ganancia), puede ceder su posición a otra persona. Eso es la cesión de derechos: tú pasas a ocupar su lugar en el contrato, con lo que ya está pagado y con lo que falta por pagar.
En la práctica, para ti es comprar un apartamento nuevo con la mayor parte de la cuota inicial ya hecha y con la obra mucho más avanzada que si lo compraras hoy en sala de ventas.
¿Por qué conviene, sobre todo en fase final de obra?
Comprar sobre planos en sala de ventas implica esperar dos o tres años y aceptar el riesgo de obra. Comprar usado implica un edificio con años encima. Una cesión en la recta final de la construcción queda en el punto medio:
| Sobre planos (sala de ventas) | Cesión en fase final | Usado | |
|---|---|---|---|
| Tiempo para mudarte | 24 a 36 meses | Meses | Inmediato |
| Ves lo que compras | Solo renders | Obra avanzada, se puede visitar | Sí |
| Estado del inmueble | Nuevo | Nuevo, para estrenar | Con desgaste y reparaciones |
| Zonas comunes y ascensor | Nuevas | Nuevas | Depende del edificio |
| Riesgo de obra | Alto | Bajo | No aplica |
Por eso la cesión en fase final es especialmente atractiva para quien ya tiene apartamento y quiere cambiarlo por uno nuevo: le da tiempo de vender el actual sin esperar años por el nuevo.
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Recibir precio por WhatsAppCómo funciona, paso a paso
- Eliges el apartamento y recibes la información completa. Precio de la cesión, plano, área, fecha estimada de entrega y cuánto falta por pagar.
- Revisas los documentos. El estado de cuenta oficial expedido por la fiduciaria o la constructora, la promesa de compraventa y las condiciones de cesión del proyecto. Te recomendamos que tu abogado de confianza los revise.
- Visitas la obra, si la constructora lo permite, o recibes fotos y videos recientes del avance.
- Se solicita la cesión a la constructora. Tú te vinculas a la fiduciaria con tus documentos (como en cualquier compra sobre planos) y la constructora estudia y aprueba el cambio de comprador.
- Se firma la cesión y pagas al cedente. Con la aprobación de la constructora se firma el documento de cesión y se paga al vendedor el valor acordado, siempre con soporte escrito y por medios bancarios.
- Sigues con el plan de pagos. Si queda alguna cuota de la inicial, la pagas tú. Mientras tanto inicias el estudio de tu crédito hipotecario o leasing.
- Escrituras y recibes. A la entrega, el banco desembolsa el saldo, se firma la escritura a tu nombre y recibes las llaves de tu apartamento nuevo.
¿Cuánto dinero necesitas?
El valor de una cesión se compone de dos partes:
- Lo que necesitas tener ahora: lo que el comprador original ya pagó, más la valorización que se acuerde. Esto se paga con recursos propios (ahorros, cesantías o, muy comúnmente, la venta de tu apartamento actual).
- Lo que pagas a la entrega: el saldo final, que normalmente cubre el crédito hipotecario o el leasing habitacional.
Ejemplo ilustrativo: en un apartamento que hoy vale $770 millones, el comprador original pagó $202 millones de cuota inicial y el inmueble se valorizó $84 millones. Quien compra la cesión necesita cerca de $286 millones ahora, y el saldo de $471 millones se cubre con crédito a la entrega. Las cifras de cada apartamento son distintas: pídelas para el que te interesa.
Para el crédito, ten en cuenta que en Colombia los bancos suelen financiar hasta el 70 % del valor de una vivienda que no es VIS, y que la cuota no debería superar cerca del 30 % de los ingresos del hogar. El leasing habitacional puede tener condiciones distintas. Pide una preaprobación temprano: es lo que más tranquilidad le da a todo el proceso.
Costos adicionales a tener en cuenta
- Trámite de cesión: algunas constructoras cobran un valor por estudiar y aprobar la cesión. Pregunta quién lo asume.
- Estudio de crédito y avalúo: los cobra el banco.
- Gastos de escrituración: notaría, impuesto de registro (beneficencia) y registro. Por lo general los de notaría se reparten y los de registro los asume el comprador.
- Reformas o acabados adicionales que el comprador original haya contratado con la constructora, si están pendientes de pago.
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Recibir precio por WhatsAppPreguntas frecuentes
¿Es legal comprar por cesión de derechos?
Sí. Es una figura habitual en proyectos sobre planos en Colombia. Lo importante es que se haga con autorización de la constructora y quede registrada en la fiduciaria del proyecto.
¿Puedo usar crédito hipotecario?
Sí. El crédito o leasing se usa para el saldo final, a la entrega, igual que en cualquier compra sobre planos.
¿Quedo con las mismas condiciones del comprador original?
Asumes la promesa de compraventa en las condiciones vigentes: el mismo apartamento, especificaciones y plan de pagos pendiente, salvo lo que la constructora defina al aprobar la cesión.
¿Cuánto tarda el trámite?
Depende de cada constructora y fiduciaria. Suele tomar algunas semanas entre la solicitud, la vinculación y la firma.